【コラム11】不動産投資に利回りは重要？東京都心の資産価値の高いマンションは不動産投資に最適です！

不動産投資をしている人の中には、表面利回りの高さだけにこだわっている人が多くいらっしゃいます。表面利回りが10％の物件は、銀行預金の利息と比べると信じられないような高利回りですが、表面利回りが高い物件はリスクも高いことを忘れてはいけません。

表面利回りは空室が発生していても満室であることを想定したいわば架空の利回りであり、表面利回りが10％であったとしても、実際に年間で10％の利益が発生するわけではありません。

表面利回りが高い物件は過疎化が進んでいる地方都市にあることが多く、空室が発生した場合は立地条件の悪さからそう簡単には新しい入居者が見つからず、空室が常態化することが多いです。こうなると、家賃を値下げして入居者を募集するしか打てる手はなく、収益は減少します。

地方都市の表面利回りが高い物件は、出口を考えた場合に不利でもあり、そう簡単に売れるものではありません。よって、不動産の利回りについて考える際に、表面利回りの高さだけにこだわるのは禁物です。

東京都心に立地する不動産は地方に比べると利回りが低く、物件にもよりますが4～5％程度です。地方都市の収益物件と比べると利回りは低いですが、利回りが低いということは不動産そのものの資産価値が高く、それに伴い物件価格も高いということです。その反面投資のリスクが低いということでもあります。

東京都心のマンションは立地が良いので入居希望者は多く、空室が発生した場合でもすぐに新しい方が入居します。よって、都心のマンションは利回りが低くても、いつも満室に近い状態を維持出来るため、安定した家賃収入が得られます。家賃を値下げしなくても入居希望者は数多く存在しますので、賃料が下落するリスクも低いと考えられます。

逆に、人気の高い東京都心のマンションは家賃の値上がりも期待出来ますので、利回りが低くても収入がアップする可能性があります。出口戦略を考えた場合、東京都心のマンションは流動性が高いため、地方都市の物件と比べるとはるかに売却しやすいです。

このように、東京都心の不動産は、空室リスクが低く家賃の値上がりが期待でき、流動性が高いので売却しやすいというメリットが得られます。